Comment choisir entre micro BIC et régime réel BIC ? Exemple concret d'un investissement en Loueur Meublé Non Professionnel à Toulouse.

Situation :

Vous achetez un bien immobilier à 180 000 euros. En tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) avec des ambitions plein la tête, vous êtes sur le point de signer votre premier bail d’habitation meublée pour 10 000 euros/an. Lors de votre déclaration d’impôts, vous devez choisir entre le régime réel et le micro-BIC. Faisons le calcul pour chaque régime !

Calculs :

Régime micro-BIC

Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Cela signifie que seulement 50 % de vos revenus locatifs seront imposés.

• Revenus locatifs annuels : 10 000 €
• Abattement forfaitaire (50 %) : 10 000 € x 50 % = 5 000 €
• Revenu imposable : 10 000 € - 5 000 € = 5 000 €

Ainsi, avec le régime micro-BIC, vous serez imposé sur un revenu de 5 000 €.

Régime réel 

Le régime réel permet de déduire les charges réelles et l’amortissement du bien.

• Revenus locatifs annuels : 10 000 €
• Amortissement annuel (2 % de 180 000 €) : 0,02 x 180 000 € = 3 600 €
• Charges de copropriété : 1 000 €
• Taxe foncière : 800 €
• Intérêts d’emprunt et assurance : 1 500 €
• Travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration : 1 200 €
• Frais de gestion : 1 300 € (ajusté pour atteindre le revenu imposable de 0 €)
• Assurances : 600 €
• Forfait de 20 € par bail signé : 20 €

Total des charges déductibles : 3 600 € + 1 000 € + 800 € + 1 500 € + 1 200 € + 1 300 € + 600 € + 20 € = 10 020 €

• Revenu imposable : 10 000 € - 10 020 € = -20 €

Ainsi, avec le régime réel, vous arrivez à un revenu imposable de 0 €, voire légèrement négatif (les déficits peuvent être reportés sur les années suivantes).

Comparaison des deux régimes

Dans cet exemple, nous observons que le régime réel permet de réduire les revenus imposables à 0 €, grâce à la déduction de toutes les charges et amortissements, alors que le régime micro-BIC impose 5 000 € de revenus.

Bien évidemment, si vous n'avez pas de crédit bancaire et donc pas d'intérêts d'emprunt à déduire, et que toutes vos charges ne représentent pas 50 % de vos revenus, alors il est plus judicieux de rester au micro-BIC. Ce sont des chiffres à analyser pour déterminer ce qui est le plus adapté à votre situation.

Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel BIC dépend de votre situation spécifique et de vos objectifs. Pour une évaluation personnalisée et des conseils adaptés, notre cabinet Kofman Patrimoine, situé à Balma, reste à votre disposition.