Comparaison des régimes fiscaux LMNP et LMP pour optimiser votre investissement immobilier meublé à Balma

Conditions d'Obtention du Statut

Le choix entre LMNP et LMP dépend principalement du montant de vos recettes locatives et de leur part relative par rapport à vos autres revenus d'activité.

• LMNP : Ce statut s'applique si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € TTC ou si elles sont inférieures à vos autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.
• LMP : Ce statut s'applique si vos recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 € TTC et si elles excèdent vos autres revenus d’activités professionnelles.

Régime d'Imposition

Les revenus locatifs sous les deux statuts sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

• LMNP : Les revenus sont considérés comme des BIC non professionnels. Vous avez le choix entre le régime micro-BIC (avec un abattement forfaitaire de 50 %) ou le régime réel, où vous pouvez déduire toutes vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements, etc.).
• LMP : Les revenus sont des BIC professionnels. Le régime réel est obligatoire, permettant également de déduire toutes les charges et amortissements, mais avec des cotisations sociales à payer.

Cotisations Sociales

Une différence majeure entre LMNP et LMP concerne les cotisations sociales.

• LMNP : La plupart des loueurs en LMNP ne paient pas de cotisations sociales. Cependant, si vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an et que vous louez des meublés de courte durée (type Airbnb), vous serez redevable des cotisations sociales.
• LMP : Les cotisations sociales (SSI) sont obligatoires, même si elles peuvent être dégressives, ce qui peut représenter une charge non négligeable (45% à 20%).

Imputation des Déficits

La manière dont les déficits sont imputés sur le revenu global est également différente.

• LMNP : Les déficits sont non imputables du revenu global du foyer fiscal mais ils sont reportables sur les revenus de mêmes natures pendant 10 ans.
• LMP : Les déficits sont imputables sans plafond sur le revenu global du foyer fiscal (seuls les amortissements ne peuvent excéder le montant des loyers perçus), ce qui peut réduire significativement votre impôt sur le revenu. Et ils peuvent être reportables pendant 6 ans.

Plus-Values

La taxation des plus-values de cession diffère sensiblement entre les deux statuts.

• LMNP : Les plus-values sont exonérées d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Il n’y a pas de reprise des amortissements. L’imposition est composée de 19% d’IR et de 17,2% de prélèvements sociaux.
• LMP : Les amortissements sont repris dans le calcul des plus-values. Après 5 ans d’activité, les plus-values peuvent bénéficier d'une exonération partielle ou totale en fonction de vos recettes locatives. Si vos recettes sont inférieures à 90 000 €, l'exonération est totale. Si elles se situent entre 90 000 € et 126 000 €, l'exonération est partielle.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

• LMNP : Les biens détenus sous ce statut sont soumis à l’IFI sans possibilité d'exonération.
• LMP : Les biens peuvent être exonérés de l’IFI si l’activité principale génère des bénéfices supérieurs à 23 000 € ou des revenus professionnels et que l'un des contribuables exerce une fonction dans la société.

Conclusion

Le statut de LMNP est souvent préféré pour sa simplicité et ses avantages fiscaux à long terme, notamment pour les investisseurs qui ne souhaitent pas dépasser certains seuils de revenus locatifs. Il permet de bénéficier d'un régime fiscal avantageux sans être soumis aux cotisations sociales, sauf dans des cas spécifiques de location courte durée.

Le statut de LMP, en revanche, offre des avantages fiscaux supplémentaires comme l'imputation des déficits sur le revenu global et des exonérations potentielles sur les plus-values à condition de respecter certains seuils de recettes. Toutefois, il implique des cotisations sociales et une gestion plus complexe.

Choisir entre LMNP et LMP dépendra de votre situation financière, de vos objectifs d'investissement et de votre tolérance aux obligations administratives et fiscales. Pour optimiser votre investissement, il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Pour toute assistance dans votre choix d'investissement, faites confiance à notre expertise chez Kofman Patrimoine, basée à Balma. Nous vous accompagnerons pour déterminer la meilleure stratégie adaptée à vos objectifs.