Louer en location nue ou en location meublée non professionnelle à Toulouse : quelle est la meilleure option ?

Fiscalité

Location nue (vide)

• Régime micro : Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les revenus locatifs.
• Régime réel : Vous pouvez déduire les charges locatives, les travaux et les intérêts d’emprunt pour leur montant réel.
• Résultat fiscalisé : Le montant restant après déductions est soumis à votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Imposition des plus-values : Les plus-values sont imposées à un taux forfaitaire de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements en fonction de la durée de détention à partir de la 6e année. Exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu (IR) et 30 ans pour les prélèvements sociaux (PS).

Location meublée (LMNP)

• Régime micro : Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs.
• Régime réel : Vous pouvez déduire les charges locatives, les travaux, les intérêts d’emprunt, les amortissements et les frais d’acquisition (agence et notaire).
• Résultat fiscalisé : Le montant restant après déductions est soumis à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Imposition des plus-values : Les plus-values sont imposées à un taux forfaitaire de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements en fonction de la durée de détention à partir de la 6ème année. Exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu (IR) et 30 ans pour les prélèvements sociaux (PS).Il n'y a pas de reprise des amortissements pour le régime réel en LMNP.

Avantages et inconvénients

Location nue

• Avantages : Adaptée à tous les biens et secteurs, gestion simple et peu d'entretien.
• Inconvénients : Fiscalité lourde sur les loyers en l'absence de travaux & loyers moins élevés. Rentabilité nettement inférieure à celle d'une location meublée. 

LMNP

• Avantages : Meilleur rendement et fiscalité avantageuse sur les loyers, particulièrement adaptée aux petites surfaces dans les grandes villes et les villes étudiantes.
• Inconvénients : Plus de turnover et d'entretien.

Démarches administratives

Pour le LMNP :

1. Déclaration de début d'activité datée du jour d'achat pour pouvoir déduire les travaux et les frais d'acquisition.
2. Comptabilité obligatoire et adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) recommandée.

Conclusion

Le choix entre location nue et LMNP dépend de vos objectifs d'investissement et de votre situation fiscale. La LMNP offre souvent un rendement supérieur et une fiscalité plus avantageuse, mais nécessite une gestion plus active. La location nue, quant à elle, est plus simple à gérer mais peut être fiscalement moins attractive.

Pour optimiser votre investissement immobilier, il est recommandé de bien évaluer vos besoins et de consulter un expert en gestion de patrimoine.

Pour toute assistance dans votre choix d'investissement, faites confiance à notre expertise chez Kofman Patrimoine, basé à Balma. Nous vous accompagnerons pour déterminer la meilleure stratégie adaptée à vos objectifs.