Quel régime fiscal choisir à Toulouse pour la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : Micro-BIC ou Réel ?
Fiscalité
Régime Micro-BIC
Le régime Micro-BIC s’applique si vos loyers (charges comprises) ne dépassent pas 77 700€. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, ce qui signifie que seulement la moitié de vos revenus est imposable. Le résultat fiscalisé est alors soumis à votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) plus 17,2% de prélèvements sociaux.
Régime Réel
Le régime Réel est obligatoire si vos loyers charges comprises dépassent 77 700€ ou peut être choisi sur option. Contrairement au régime Micro-BIC, vous pouvez déduire de nombreux frais et charges : charges locatives, travaux, intérêts d’emprunt, frais d’acquisition (agence et notaire) ainsi que les amortissements.
Les revenus fiscalisés sont également soumis à votre TMI + 17,2% de prélèvements sociaux.
Pour les deux régimes, les plus-values sont soumises à un taux forfaitaire de 19%, auquel s'ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux. Des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention, commençant à partir de la 6ème année. Après 22 ans de détention, une exonération totale de l'impôt sur le revenu (IR) est accordée, et après 30 ans, les prélèvements sociaux (PS) sont également exonérés.
Un avantage majeur du régime réel est l'absence de reprise des amortissements, ce qui le rend particulièrement attractif pour les investisseurs.
Exemple
Pour mieux illustrer ces régimes, prenons un exemple concret avec un loyer annuel charges comprises de 18 000€ et une TMI de 30%.
Régime Micro-BIC
- Loyers CC : 18 000€
- Abattement de 50% : 9 000€
- Revenu imposable : 9 000€
- Impôt à payer (30% TMI + 17,2% PS) : 4 248€
- Revenus nets après impôts : 13 752€
Régime Réel
- Loyers CC : 18 000€
- Charges déductibles :
- Taxe foncière : 1 500€
- Intérêts du crédit : 5 500€
- Assurance PNO & emprunteur : 400€
- Charges de copropriété : 1 400€
- Amortissements : 10 500€
- Total charges déductibles : 19 300€
- Revenu imposable : 0€
- Impôt à payer : 0€
- Revenus nets après impôts : 18 000€
Infos
Pour passer du régime Micro-BIC au régime Réel, il est nécessaire de :
- Déclarer son début d'activité de LMNP (Inscription au registre des entreprises)
- Cocher la case pour opter pour le régime réel
- Tenir une comptabilité simplifiée
- Remplir la liasse fiscale chaque année
Bon à savoir en LMNP
- Il convient de respecter une liste d’équipements obligatoires dans le logement meublé
- Bail d'un an, renouvelable
- Préavis d’un mois et dépôt de garantie de deux mois de loyer hors charges
En conclusion, le choix entre le régime Micro-BIC et le régime Réel dépend de vos revenus locatifs et des charges que vous pouvez déduire. Le régime Réel est souvent plus avantageux pour les investisseurs avec des frais élevés, permettant une optimisation fiscale plus importante. Pour toute assistance dans le choix du régime fiscal adapté à votre situation, faites confiance à notre expertise chez Kofman Patrimoine situé à Balma.
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