Quels sont les différents régimes fiscaux et les avantages du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) à Toulouse ?

Fonctionnement

Lorsque vous faites de la location meublée, vous devez respecter deux conditions :

• Vos revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 €.
• Ces revenus ne doivent pas excéder 50% des revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, traitements, et autres revenus BIC, BA et BNC).

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous passez au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Fiscalité

Pour une location nue, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers imposables dans la catégorie "revenu foncier".
En revanche, les revenus locatifs d’une location meublée sont des revenus commerciaux imposables dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Bien qu’il s’agisse d’une location immobilière, ces revenus sont de nature différente et ont donc un régime fiscal distinct.

Pour la location meublée, le régime BIC propose deux options :

• Le régime micro-BIC
• Le régime réel

Une fois votre résultat imposable déterminé, l’impôt sur le revenu s’applique à hauteur de votre TMI (Tranche marginale d’imposition, c'est à dire le taux d'imposition qui s'applique à la tranche la plus élevée de vos revenus) + 17,2% de PS (Prélèvements sociaux).

Le régime du Micro BIC

Ce régime est applicable aux revenus des locations meublées et est appelé le "régime forfaitaire".

Il ne permet pas de déduire les charges payées, mais applique un abattement forfaitaire de 50 % si les revenus sont inférieurs à 77 700 € pour une location meublée classique, et 71 % si les revenus sont inférieurs à 188 700 € pour une location en meublé de tourisme ou une chambre d’hôte.

Exemple : Vous avez réalisé 10 000 € de revenus locatifs en meublé. Vous choisissez le régime micro car vous estimez que vos charges réelles ne dépassent pas 50 % de vos revenus, soit 5 000 €.

Vous serez donc imposé sur les 5 000 €. Ce revenu taxable servira de base pour le calcul des prélèvements sociaux (17,2 %) et sera ajouté à vos autres revenus pour être intégré dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le régime du réel  

Contrairement au régime BIC, vous pouvez déduire vos charges réelles grâce au régime réel. 

Cependant, toutes les charges ne sont pas déductibles de vos revenus locatifs en meublé (BIC).

Elles doivent avoir été supportées dans l’intérêt de l’exploitation du bien immobilier et être justifiées (vous devez donc conserver vos factures).

Les charges déductibles sont :

• Frais de gestion ;
• Assurances ;
• Charges de copropriété ;
• Travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (ne doivent pas modifier la surface ni les volumes) ;
• Taxe foncière – TEOM ;
• Intérêts d’emprunt ;
• Forfait de 20€ par bail signé ;
• Frais de notaire (7 à 8% du prix du bien) ;
• Frais d’agence.

⚠️ Pas de travaux d’agrandissement.

L’avantage principal du régime réel en LMNP réside dans la déduction des amortissements du bien immobilier. L’amortissement est une méthode comptable qui consiste à imputer chaque année une fraction de la valeur d’un bien pour tenir compte de sa perte de valeur.

Bien que l’usure d’un immeuble soit difficile à concevoir, l’administration fiscale autorise la déduction d’une fraction du prix d’achat de l’immeuble chaque année sur les recettes de la location meublée. Cela peut réduire considérablement vos impôts sur les revenus locatifs, voire les annuler.

Si vous souhaitez être conseillé sur le meilleur régime à adopter en fonction de votre situation et de vos objectifs, notre cabinet Kofman Patrimoine, situé à Balma, reste à votre disposition.